Comment Investir En Floride?

 

5 étapes pour vous aider dans le processus d’acquisition
d’un bien en Floride

 

1) Vous avez sûrement entendu ou lu beaucoup de choses sur comment investir et/ou déménager en Floride, certaines très probablement vraies, d’autres de véritables légendes urbaines. Les informations relayées dans les media sont une chose, les faits et l’expérience d’un professionnel en sont une autre. La première étape est donc de savoir exactement où vous vous positionnez financièrement parlant et ce que vous souhaitez accomplir sur le long terme. Définir votre objectif et savoir à quel stade de maturation vous êtes, sont des points cruciaux ! Vos options peuvent être complètement différentes selon que vous cherchez à déménager avec votre famille ou seul(e), à vivre à l’étranger de façon provisoire ou permanente ou bien, à faire un investissement pur pour du rendement répété ou des plus-values à terme. Pour chaque scénario, il y a une réponse précise. C’est aussi pourquoi, il est important de savoir qui sera le propriétaire du bien car cela aura des impacts en cas de décès, de disparition ou d’incapacité… :

• Vous-même
• Vous-même et votre époux/épouse
• Vous-même et votre partenaire (que vous soyez légalement marié(e), pacsé(e), ou non)
• Vous-même, votre époux/épouse (partenaire) et vos enfants (de moins de 21 ans ou de plus de 21 ans)
• Une combinaison de différents amis ou partenaires en affaire
• Une entité légale et individuelle telle qu’une LLC ou C corp. (équivalent d’une SARL ou d’un S.A. de droit français)
• Un fond d’investissement ou toute autre entité légale comme un trust, entité spécifique au droit américain et de chaque état, dont la Floride

 

2) Comme vous le savez, vouloir est très différent de pouvoir. Par « pouvoir » nous entendons être administrativement et financièrement pré-approuvé par les entités adéquates. Dans l’économie actuelle, beaucoup de bonnes affaires peuvent être réalisées, spécialement aux travers des nombreux biens saisis par les institutions financières telles que les « foreclosures » et « short sales ». Mais êtes-vous réellement prêt à acquérir un bien à l’étranger dès que vous l’avez trouvé ? Probablement NON. Parfois, vous n’avez peut être pas tous les fonds disponibles immédiatement car ils sont contingents d’un héritage, de la vente de votre propriété actuelle, de l’acceptation d’un crédit ou d’une situation patrimoniale particulière, mais aussi des propriétaires qui veulent être sûrs des acheteurs potentiels à qui ils ont à faire !

Un acheteur étranger ou une personne n’ayant jamais vécu aux Etats-Unis, n’a probablement pas d’historique de crédit. Vous aurez donc besoin d’avoir une équipe d’experts qui vous aidera à ouvrir un compte bancaire et à établir votre crédibilité et solvabilité. Nous pouvons vous assister mais aurez besoin d’être physiquement présent dans l’Etat de Floride au moins 72 heures. L’ouverture d’un identifiant fiscal (ITIN) est impératif sous présentation de votre passeport cela vous permettant de créer une société qui par la suite aura son propre numéro fiscal (EIN) et devra avoir son propre compte bancaire une fois sa création.

La « mise en quarantaine » des fonds, peut être une étape obligatoire aux Etats-Unis, permettant aux autorités de vérifier l’origine des fonds étrangers. Cette procédure peut prendre jusqu’à 60 jours et est pratique courante dans la plupart des pays occidentaux. Les banques peuvent exiger que les fonds soient déposés sur le compte aux US sans mouvement de 30 à 60 jours avant l’operation surtout si vous faites une hypothèque afin de s’assurer que cela ne soit pas un prêt dissimulé entre membre de famille. Vous pouvez légalement recevoir un “gift-money” equivalent du donation en argent de la part d’un membre de votre famille ou d’amis mais celui ci ne serra pas remboursable sous faute de fraude à l’emprunt. En effet, le risque de non-remboursement augmente plus votre taux d’endettement est élevé!

Durant la phase préliminaire de transaction, la plupart des institutions financières requiert que les fonds versés – et qui équivalent aux coûts de clôture plus 6 à 12 mois de paiement des « PITI » (Principle Interest Taxes and Insurance*) – soient placés dans un compte bancaire de l’Etat de Floride. L’institution financière prêteuse demandera la vérification du dépôt pour l’approbation du prêt bancaire même pour un acheteur payant comptant sans recours pour lui à un quelconque crédit : tant américain que non résident et étranger, ce, sans discrimination.

Ceci vaut aussi pour les investisseurs qui veulent louer leur bien et où la banque peut demander aux locataires de déposer leur loyer directement sur un compte pour assurer le remboursement du prêt bancaire et des « PITI ». En somme, la banque veut se prémunir de tout défaut de payement éventuel de votre part. En effet, en tant qu’étranger, vous êtes plus « mobile » et de surcroit, plus difficilement recouvrable en cas d’impayés.

Le FISC américain désormais outre-passe le fait que votre bien est détenu par une LLC de droit américain et regarde si les membres de cette dernière sont non-résidents – et peux appliquer arbitrairement la retention FIRTPA de 15% contre les plus-values éventuelles. Vous pouvez dans tous les cas exiger le certificat d’exemption payable au closing ou si vous n’avez pas de plus-value afin de ne pas être impacté par la réglementation FIRTPA.

Nous pouvons rapidement mettre en œuvre des solutions sûres grâce à une liste de partenaires de renom que nous vous laissons sélectionner. Nous vous offrons une offre complète de services que peu d’autres agences immobilières sont à même de vous proposer. En effet, ces agences ne travaillent généralement qu’avec des acheteurs locaux aux profils complètement différents du vôtre. Depuis plus de 30 ans, nous nous spécialisons dans l’accompagnement de ressortissants Européens, Asiatiques et Sud-Américains aux Etats-Unis en Floride et à New-York.

Notre équipe d’experts vous aidera rapidement à trouver acquéreur pour votre bien mis en vente ou à sélectionner la maison de vos rêves ou l’investissement commercial correspondant à vos critères.

 

3) Vous êtes fin prêts ! Commençons donc le processus d’acquisition.

Nous vous conseillons pour cela de prendre rendez-vous avec votre notaire ou avocat d’affaire dans votre pays de résidence car vous et votre famille allez avoir besoin des documents suivants, créés (si non existent), mis à jour et traduits en Anglais. Il faudra prévoir d’y faire apposer l’apostille requise par les autorités :

• Dernières volontés et testaments
• Actes de naissance, état civil, livret de famille, filiation, passeport et carte d’identité justifiant de votre nationalité ainsi que de votre situation civile et familiale
• Certificat de mariage ou accord pré ou post nuptial
• Tous autres contrats pertinents et basés sur votre profil unique tels que fidéicommis révocable

Vous n’avez ni notaire ni société de traduction assermentée ? Pas de souci, nous vous proposons des spécialistes en France, Belgique ou Suisse pour vous assister dans ces démarches.

Cette procédure vous permettra de vous protéger vous, votre futur bien et vos bénéficiaires testamentaires/héritiers contre un tribunal des successions et des tutelles de l’Etat de Floride (Probate Court) ou tout autre imprévu. Chaque Etat américain a sa législation propre et il est toujours avisé de se renseigner auprès d’un spécialiste légal qui engagera sa responsabilité et vous expliquera vos droits et devoirs.

Comment cela fonctionne ? L’enregistrement de votre testament fera que vos dernières volontés seront considérées comme finales et confirmeront la personne ou institution que vous avez nommé pour administrer votre propriété. Le terme « probate » est aussi utilisé de façon plus large pour signifier le processus par lequel vos actifs sont rassemblés afin de payer vos dettes, impôts, taxes, frais administratifs mais aussi les bénéficiaires testamentaires listés dans votre testament. Les lois qui s’appliquent au « probate » varient d’un Etat américain à l’autre et nous vous recommandons donc de vous faire aider par un avocat spécialisé en Floride.

4) L’Etat de Floride a des réglementations et des lois spécifiques. Ceci est le cas d’une majorité de pays développés qui protègent les consommateurs. Les Etats-Unis – et la Floride de surcroît – sont probablement l’un des pays qui protège le mieux le consommateur en matière d’immobilier. Le processus peut être rapide, sans stress et dans l’ensemble agréable si vous avez la bonne équipe à vos côtés. Epargnez-vous un cauchemar légal et ayez les bons outils en main en travaillant avec des professionnels licenciés tels que nous.

 

i) Vous avez probablement vu des biens à la vente en ligne grâce à nos alertes email ou bien en passant à pied ou en voiture dans la localité qui vous intéresse. Nous comprenons que vous souhaitiez les voir par vous-même avant de sauter le pas.

Aux Etats-Unis, cependant – et plus particulièrement dans l’Etat de Floride avec les saisies bancaires de type « foreclosures » et « short sales » – vous ne pourrez que rarement visiter un bien et obtenir des informations essentielles (taxes d’habitation, analyses de marché, données financières, etc.) sans avoir été au préalable pré-approuvé(e). Il est crucial pour nous de montrer au vendeur et aux institutions financières que vous êtes le meilleur candidat possible pour acheter leur bien. Bien entendu, vous pouvez toujours faire une offre mais les chances qu’elle soit considérée par les banques sont faibles. En effet, il se peut qu’il y ait plusieurs propriétaires impliqués dans le processus de vente et votre offre risque d’être simplement éliminée vis-à-vis d’une autre offre qualifiée et pré-approuvée.

Souvent les gens nous disent vouloir payer cash. Nous leur répondons que cela peut faciliter le processus mais qu’il faut avoir tous les fonds disponibles immédiatement, à vue et sur un compte dans l’Etat où vous souhaitez investir ! Rappelez-vous qu’il faut compter 2 mois en moyenne entre notre première prise de contact et le moment où vous êtes réellement prêts – c’est à dire prêt à prendre une décision par rapport à un bien que nous vous aurons fait visité. Ensuite, vos autres investissements se feront très rapidement comme pour nos autres clients locaux.

Gardez à l’esprit qu’une fois qu’une offre a été faite, elle vous engage, jusqu’à ce qu’une contre-offre, un refus ou une acceptation soit fait(e) par la partie adverse. Ainsi, nous vous conseillons de limiter votre choix dans le nombre d’offres que vous pouvez faire car le vendeur et/ou la banque peut vous poursuivre en justice pour rupture de contrat si vous deviez annuler votre offre d’achat en cas d’imprévu.

Connaissez vos droits et obtenez l’aide nécessaire en amont !

ii) Vous avez besoin d’un professionnel de l’immobilier certifié et licencié – alors que dans de nombreux pays, n’importe qui peut acheter ou vendre pour le compte d’un client avec des connaissances et une expérience professionnelle plus au moins viables – c’est la loi dans l’Etat de Floride.

Vous ne laisseriez sûrement pas un chirurgien vous opérer si elle ou lui n’était pas expérimenté(e) et certifié(e) – cela s’applique naturellement pour la personne qui s’occupera probablement de la transaction d’un de vos plus gros investissements. Assurez-vous que le professionnel auquel vous faites appel est licencié et à jour avec ses obligations légales.

Nous vous invitons à visiter le site www.myfloridalicense.com (la page Internet du Département des réglementations des professionnels de l’Etat de Floride) afin de vous assurer que votre agent immobilier et Realtor® sont vraiment ce qu’ils ou elles disent être. Cette administration est un peu notre Préfecture de Police et recense les métiers règlementés et professionnels licenciés par industrie.

Nous vous offrons les garanties des organismes professionnels suivants : National Association of Realtors®, Florida Realtors® et Miami Association of Realtors®.

Nous sommes tenus à la rigueur par notre profession et nous nous mettons donc régulièrement à jour grâce à la formation continue. Nous sommes soumis aux réglementations propres à notre métier mais aussi à celles de l’Etat de Floride pour assurer les meilleures prestations possibles à nos clients.

Nos autres désignations sont une preuve d’excellence et de reconnaissance par nos pairs et les leaders de notre industrie. En fin de compte, votre meilleure garantie est la reconnaissance continue que nous accordent nos clients passés et le bouche à oreille.

Nous aurons plaisir à vous fournir nos références et le détail de nos licences, tout est clair et transparent !

iii) L’Etat de Floride protège les acheteurs et les vendeurs potentiels. Il doit donc vous être remis obligatoirement une série de documents d’information pour que vous soyez parfaitement informé(e) de vos droits et obligations avant de vous engager dans une relation contractuelle avec un professionnel de l’immobilier. Nous vous recommandons de vous familiariser avec ces documents créés par l’Association des Realtors® de Floride (Florida Realtors®). Chaque agent immobilier doit divulguer cette information dans le cadre de leur diligence raisonnable. Veuillez noter que chaque agence immobilière peut avoir ses propres règlements en sus à étudier et ses propres frais administratifs.

Etablir une relation de confiance, comprendre votre projet, superviser vos besoins financiers et vous informer de vos droits et obligations sont des étapes cruciales pour assurer une transaction réussie.

iv) De plus, retenir un agent immobilier (broker ou sales associate) par écrit permet de connaitre pour chaque partie l’étendue des engagements, responsabilités, obligations et droits, tout en offrant – grâce au principe d’exclusivité et aux MLS – l’accès à la totalité des biens disponibles. Vous êtes donc en présence d’un interlocuteur de confiance unique et qui centralise pour vous toutes les informations indispensables.

Tous les agents immobiliers aux Etats-Unis, sans exception, ont accès aux mêmes biens avec les mêmes conditions, donnant la totalité du marché à un instant T en toute transparence ; ceci est imposé par la loi tant fédérale que de Floride, qui prohibe toute discrimination, même à l’égard d’un non-résident. Les mandats multiples à des prix différents ne sont pas légaux et ne peuvent exister sur le MLS car une entité d’ethic et de surveillance du MLS examine chacun des listings et peux assigner des amendes aux éventuelles agences fraudeuses. Une seule agence représente un bien en exclusivité. Les agences adhérant au même MLS peuvent présenter tous les biens  tout en faisant référence à l’agence ayant le mandat. Dans ce cas de figure, l’agence ayant le mandat partage la commission directement à l’agence qui représente l’acquéreur. Ce sont les us et coutumes aux USA: un agent représente le vendeur tandis qu’un autre agent représente l’acquereur.

5) Nous disposons d’un réseau de professionels que nous vous proposons afin de pouvoir tester votre business plan. Ainsi, vous pourrez tirer profit de leur connaissance sur des impératifs qui vous sont propres :

• Situation fiscale et imposition
• Comptabilité et structure de société
• Immigration et autre question légale
• Courtage
• Transfert international de fonds
• Taux de change bloqués et devises achetées à terme
• Opération bancaire locale et internationale
• Gestion de patrimoine européenne
• Traduction assermentée, conseil…

 

« Le tout est plus grand que la somme de ses parties ». Cette maxime de Confucius résume la synergie et la valeur ajoutée que nous vous apportons pour l’ensemble de vos besoins immobiliers.

*PITI: les charges prévues et obligatoires pour une durée définit par chaque entité financière impliquée dans la transaction